解读|中国人民银行公告〔2019〕第16号

中国人民银行公告〔2019〕第16号|深度解析


(8月25日),央行(中国人民银行)就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜发布公告。登录央行官网,发现央妈这次真是“不同以往”,公告连个文件名都没有,只有个编号。



中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问


1.公告发布的背景是什么?


个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR,以更好地发挥市场作用。同时,个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,确保定价基准平稳有序转换,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,人民银行发布公告,明确个人住房贷款利率调整相关事项。


2.改革后个人住房贷款利率如何定价?


改革后,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中,LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求,综合贷款风险状况,在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变。


3.确定定价基准时,相应期限如何理解?


目前,LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准,1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准,可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后,可通过调整加点数值,体现期限利差因素。


4.什么是利率重定价?


利率重定价是指,贷款银行按合同约定的计算方式,根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定,最短为1年,最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。


5.对于居民家庭有什么影响?


公告主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时,人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。


6.何时实施?


2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前,贷款银行需修改贷款合同,改造升级系统,组织员工培训,同时,采取各种方式为客户做好宣传解释工作,以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前,已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。




相信大家观看完一致反应是:




小编为大家带来一个通俗版的解析


为了方便理解,都按8月20日公布的LPR利率(4.85%)举例说明。注意看每条后面红色解析。


一、自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。


房贷方面,“基准利率”这个词正式退出历史舞台。2019年10月8号以后,也没有“上浮多少倍”这个说法了。

 
“加多少点”,将成为房贷合同约定。如果合同里写是加100个点,30年贷款期都加100个点。


1个“基点”是万分之一,100个基点就是1.00%。最新的长期LPR利率是4.85%,加点100,就是到5.85%。
 
今后,大家买房的利率水平都会不一样。
 
比如你是在11月初签合同,那么就参考10月20号上午九点半央行公布的最新“LPR利率”。如果你是12月初的合同,就参考11月20号的LPR,以此类推。(改革后的LPR报价周期变为每月的20日更新一次)

二、借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。


以前加息或降息,第二年1月1号起的“月供金额”都要重新计算。现在不同了,有可能一年一调,也可能30年贷款期都不变。
 
还是以“加点100”为例,如果要调,比如4.85%降到了4.6%,那么有可能第二年也跟着下降,变为4.6%+1.00%=5.6%。


三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。


这次等于国家直接向你明确,首套房贷只能高不能低,世上再无“下浮”、“9折”这类说法了
 

二套房贷利率不低于(按8月20日5年期以上LPR为4.85%)4.85%+0.60%,结果是多少?答案是5.45%。这是明确的国家级窗口指导。


四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。


还没完,还有第二次加点!5.45%只是国家的下限,比如到了房价上涨压力大的某省,再加30个点,那就是5.75%了!
 
这算是“各省把控”,省内任何银行都不能低于5.75%,否则就是违规!

五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。

你正要问,“加点100”怎么来的?5.75%还不行!比如你到工商银行办贷款,如果你的资质不够优秀,那就需要再加10个点,那就变成5.85%了!
 
看明白了吧?加点要加三次!100=60+30+10。
一次国家指导(60个点),一次各省把控(30个点),一次各银行评估(10个点)。当然我们要明确,“加点”不一定都是正值,大于等于0即可。
额外收获:商业银行可以根据自己不同档次和种类的优质客户平均利率基础上,上下浮动确定房贷利率,说明房贷价格更加市场化了。借款人可以货比三家,选择最适合的银行做房贷。

六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益,严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务,确保相关工作平稳有序进行。

加按揭,是说为现房的借款人提供的一种“追加”贷款的服务,加按揭贷款额度加上原贷款余额之和,最高可达房屋评估价值的70%。
 
七、2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

只给一个多月的缓冲期。老房老政策,新房新政策。

八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

商业、办公楼、商住,也是不低于5.45%。首套公积金利率维持3.25%不变(公积金只可在户口所在市内或缴纳地购买)。房贷利率到底是升是降?如果处于降息通道,至少不会比现在高。当然,房价热点城市,肯定不会低。



【神秘网友】降息压力山大,又不想让所有企业和买房者收益,那样的话,银行利益缩水,央妈撑不住。所以整出一个LPR。只有新增购房贷款者,才可以享受时下的变相优惠。自由和权力掌握在一城一策、有话语权的报价银行队伍中,目的是刺激楼市活跃点,带动税收,减少财政赤字,但又不能打脸,只有变个利率戏法,让大家脑筋急转弯一下。




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